Le permis de construire
Section 1 : Les droits et obligations :
Construire sur sa propriété est un droit mais il est encadré par de multiple réglementation. Un PC n’est pas un passeport pour tout faire, il indique seulement que le projet de construction ou d’extension est conforme aux règles d’urbanisme, il ne sanctionne les règles techniques de construction qui sont édictés par le code de la construction. Il n’examine pas les droits des voisins ni des servitudes. Le PC est délivré sous réserve des droits des tiers. Pour connaître les règles d’urbanisme, il faut aller en mairie pour en consulter les documents et demander un certificat d’urbanisme. Lorsque l’on achète un terrain ou une maison nécessitant des travaux sans être certain d’obtenir un permis de construire, il faut insérer dans le compromis une clause suspensive d’obtention de PC ou de CU positif.
Section 2 : La demande du permis de construire :
Toutes les constructions mêmes dépourvues de fondation sont soumises à l’octroi d’un PC. Dans l’existant, toutes modifications de l’aspect extérieur d’une construction ou du changement de destination nécessite d’accord de l’administration. Il existe trois catégories de travaux ou de construction : les travaux non soumis à autorisation (travaux exclus), les travaux soumis à une simple déclaration (travaux exemptés) et les travaux soumis au PC.
§ 1 : Les travaux exclus :
Il s’agit des travaux à l’intérieur d’un bâtiment, les petites constructions dont la surface au sol est inférieure à 2 m² et la hauteur limitée à 1,40 m, la construction de terrasse dont la hauteur au sol n’excède pas 0,6 m, la construction de murs de moins de 2 m de haut, l’installation de pylône ou poteaux d’une hauteur inférieur à 12 m, la construction d’un bassin, la pose d’antenne ou de parabole, la pose d’enseigne publicitaires sauf interdiction par le POS ou le PLU.
§ 2 : Les travaux exemptés :
Ce sont les travaux de ravalement, création d’une piscine non couverte, d’ouverture ou de fermeture, les constructions d’une surface égale ou inférieur à 20 m² de SHOB. C’est une sorte de PC allégé, le demandeur ne fait que déclarer son projet avec un dossier simplifié en trois exemplaires en pli recommandé au service instructeur en mairie. Dès les 8 jours de la réception du dossier, la mairie procède à l’affichage de la déclaration avec la date à laquelle les travaux peuvent commencer. L’absence de réponse dans le délai d’un mois équivaut à un accord.
§ 3 : La demande du permis de construire :
Le demandeur doit remettre le dossier en 4 exemplaires avec un plan de situation du terrain, un plan de masse des constructions à édifier, un plan des façades, un volet paysager dans le souci d’une meilleure intégration des nouvelles constructions à l’environnement. L’obtention du PC est subordonnée à d’autres autorisations telles que le permis de démolir, l’autorisation de la copropriété si les travaux touchent les parties communes ou l’aspect extérieur. Il faudra l’accord des voisins de cours communes (servitude de non construction), l’autorisation temporaire d’empiètement du domaine public, l’autorisation de coupe, d’abatage ou de défrichement.
A) Le délai d’instruction : Le dossier doit être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception au maire ou déposé en main propre contre décharge car la date du dépôt fait courir le délai d’instruction. Dans les 8 jours, le maire affecte un numéro d’enregistrement et dans les 15 jours, il doit afficher en mairie un avis de dépôt de demande de PC avec le nom du demandeur, le numéro et la date d’enregistrement. Le délai d’instruction est généralement de 2 mois, la notification est très importante car elle indique si le demandeur peut bénéficier d’un permis tacite, cette lettre deviendra le PC à l’expiration du délai d’instruction.
B) La réponse de l’administration : La décision prend la forme d’un arrêté municipal, c’est un acte administratif, il est donc susceptible de recours, la municipalité peut accorder un PC avec des prescriptions justifiées par les règles ou les lois. Elle peut aussi refuser le PC en motivant sa décision et l’administration peut prononcer un sursis à statuer qui ne peut excéder 2 ans.
Section 3 : Les contributions et taxes à payer :
Dès que l’on créé de la surface habitable, on s’expose à des frais.
§ 1 : Les taxes :
La taxe locale d’équipement , la taxe départementale (financement des conseils d’architecture d’urbanisme et d’environnement), la taxe départementale des espaces naturels, la loi SRU créé une taxe de participation aux voies naturelles et réseaux et dans certains cas des redevances d’archéologie.
§ 2 : Les contributions :
La participation au raccordement à l’égout, gaz, la cession gratuite d’une partie de terrain peut être imposée pour élargir ou modifier la voie qui longe le terrain.
Section 4 : Les obligations au cours du chantier :
§ 1 : Affichage du permis de construire :
Il faut afficher sur le lieu du chantier par un panneau réglementaire lisible et visible de la voie publique pendant toute la durée du chantier et au moins 2 mois avant où il sera rappelé que le permis est délivrés sans préjudice du droit des tiers. Faute d’affichage, le recours est ouvert indéfiniment.
§ 2 : La déclaration d’ouverture du chantier :
Le demandeur doit adresser une lettre recommandée à la mairie comprenant le formulaire de déclaration de chantier avec l’arrêté de PC par contre ce n’est pas nécessaire pour les travaux ne nécessitant qu’une simple déclaration de travaux et lorsque les travaux ne créé pas de surface nouvelle. Cette déclaration est souvent demande par les banquiers pour le déblocage des fonds.
§ 3 : La déclaration d’achèvement :
Le demandeur a 30 jours à compter de la fin du chantier pour déclarer à la mairie l’achèvement des travaux qui sera communiqué aux services fiscaux pour fixer l’imposition.
§ 4 : Le certificat de conformité :
L’administration a 3 mois pour délivrer ce certificat qui est obligatoire pour tous les travaux qui font l’objet d’un PC.