Kittylabelle
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Ouais, il suffit de refaire les exercices, ce n'est que de la logique!
taux de rentabilité loyer (PI)
- Auteur de la discussion miss34
- Date de début
Julien Evry 91
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topaziane a dit:
super d'accord j'allais l'ajouter d'aiilleurs.
pour info si tu souhaite estimer un bien en fonction du rendement qu'il génère : loyer hors charge X 120
exemple 350 € de loyer hors charges X 120 = l'appt se vendra au allentours 42.000 € avec un locataire qui reste dans les lieux (c'est une moyenne qui ne tient pas compte de parametres specifiques)
imported_jassure
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Net ou brut...
La question est d'importance surtout face à un investisseur dans le "vrai" monde (après les études :mrgreen: )
Pour le Brut, c'est effectivement simple: tu peux même t'en souvenir par une phrase plutôt qu'une formule :arrow: combien ça rapporte par rapport à ce que j'ai investi dans cet achat immobilier (l'investisseur va souvent comparer ce rapport à des placements financiers)
Pour le NET, c'est autre chose (attention Topaziane, la taxe d'habitation TH est à la charge de l'occupant donc du locataire pour un placement locatif)
:arrow: :arrow: il faut donc déduire:
- impôt foncier IF
- les contributions sociales (CRDS...) équivalentes à 10% du net foncier imposable (après les déductions) :arrow: même si le propriétaire est non imposable
- la contribution sur les revenus locatifs : 2.5 % du net foncier pour les logements de plus de quinze ans ( le droit au bail a été abandonné il y a quelques années)
- les éventuels frais d'agence si le propriétaire ne loue pas directement (entre 4 et 7 % HT du loyer)
- l'éventuelle assurance de loyers impayés (autour de 3.5 % du montant des loyers)
- les charges non récupérables sur le locataire (s'il s'agit d'une copropriété)
- les suggestions d'entretien du batiment (toit à refaire, façade à refaire, chaudière à refaire...) qui peuvent lourdement impacter le revenu locatif même si on les "calcule" sur plusieurs années
:arrow: après tout ça, il faut également penser à l'imposition de ces revenus (d'où l'intérêt d'un dispositif comme la loi de Robien par exemple)
:roll: :cry: tu vas me dire: il ne reste pas grand chose... c'est exact, il est difficile d'atteindre du 3-4 % net ... surtout avec la hausse du m2 dont l'indexation des loyers ne suit pas la même courbe
:arrow: pour mémoire, certaines banques ne retiennent que 70% du brut dans le cadre du financement d'un bien pour un PNO (propriétaire non occupant) en guise de revenus locatifs du bien acheté
:arrow: pour être vraiment "méchant", il faudrait intégrer le facteur risque de loyer impayé (et donc des frais d'expulsion --> il faut compter en moyenne 2 ans pour une procédure complète), de la casse par le locataire (la caution ne suffit souvent pas ), l'usure du bien (après 10 ans d'occupation, un logement est souvent défraichi...)
Tout ça pour dire que dans votre futur métier, vous n'aurez pas toujours affaire à des néophytes en la matière et que vous aurez intérêt à être crédible... il reste du chemin :mrgreen: :wink: (et c'est normal pendant les études)
P.S.: si l'un ou l'une d'entre vous connait une solution (hors dispositif fiscal) pour améliorer cette rentabilité, je suis preneur
La question est d'importance surtout face à un investisseur dans le "vrai" monde (après les études :mrgreen: )
Pour le Brut, c'est effectivement simple: tu peux même t'en souvenir par une phrase plutôt qu'une formule :arrow: combien ça rapporte par rapport à ce que j'ai investi dans cet achat immobilier (l'investisseur va souvent comparer ce rapport à des placements financiers)
Pour le NET, c'est autre chose (attention Topaziane, la taxe d'habitation TH est à la charge de l'occupant donc du locataire pour un placement locatif)
:arrow: :arrow: il faut donc déduire:
- impôt foncier IF
- les contributions sociales (CRDS...) équivalentes à 10% du net foncier imposable (après les déductions) :arrow: même si le propriétaire est non imposable
- la contribution sur les revenus locatifs : 2.5 % du net foncier pour les logements de plus de quinze ans ( le droit au bail a été abandonné il y a quelques années)
- les éventuels frais d'agence si le propriétaire ne loue pas directement (entre 4 et 7 % HT du loyer)
- l'éventuelle assurance de loyers impayés (autour de 3.5 % du montant des loyers)
- les charges non récupérables sur le locataire (s'il s'agit d'une copropriété)
- les suggestions d'entretien du batiment (toit à refaire, façade à refaire, chaudière à refaire...) qui peuvent lourdement impacter le revenu locatif même si on les "calcule" sur plusieurs années
:arrow: après tout ça, il faut également penser à l'imposition de ces revenus (d'où l'intérêt d'un dispositif comme la loi de Robien par exemple)
:roll: :cry: tu vas me dire: il ne reste pas grand chose... c'est exact, il est difficile d'atteindre du 3-4 % net ... surtout avec la hausse du m2 dont l'indexation des loyers ne suit pas la même courbe
:arrow: pour mémoire, certaines banques ne retiennent que 70% du brut dans le cadre du financement d'un bien pour un PNO (propriétaire non occupant) en guise de revenus locatifs du bien acheté
:arrow: pour être vraiment "méchant", il faudrait intégrer le facteur risque de loyer impayé (et donc des frais d'expulsion --> il faut compter en moyenne 2 ans pour une procédure complète), de la casse par le locataire (la caution ne suffit souvent pas ), l'usure du bien (après 10 ans d'occupation, un logement est souvent défraichi...)
Tout ça pour dire que dans votre futur métier, vous n'aurez pas toujours affaire à des néophytes en la matière et que vous aurez intérêt à être crédible... il reste du chemin :mrgreen: :wink: (et c'est normal pendant les études)
P.S.: si l'un ou l'une d'entre vous connait une solution (hors dispositif fiscal) pour améliorer cette rentabilité, je suis preneur
Julien Evry 91
New Member
J'assure a raison. J'ajoute une chose : les frais d'agence, ainsi que les interets du pret sont deductibles des impots.
Selon moi et mes collègues, un rendement BRUT inférieur à 7.5% : c'est meme pas la peine, vaut mieux ouvrir un compte epargne ! LOL
Selon moi et mes collègues, un rendement BRUT inférieur à 7.5% : c'est meme pas la peine, vaut mieux ouvrir un compte epargne ! LOL
posteusefolle
New Member
Re: Net ou brut...
en tous cas merci pour toutes ces précisions !
par contre sachez que les clients demandent plutôt des calculs de rentabilité basiques. pas la peine de se lancer dans des calculs "maladifs" systématiques, c'est parfois et malheureusement du temps perdu pour beaucoup, même si je n'aime pas dire que ne pas faire le travail jusqu'au bout n'est pas le meilleur chemin...
:|
tu as raison mais contrairement à ce que tu dis cela n'est pas systématique, tous les propriétaires ne le font pas.jassure a dit:
en tous cas merci pour toutes ces précisions !
par contre sachez que les clients demandent plutôt des calculs de rentabilité basiques. pas la peine de se lancer dans des calculs "maladifs" systématiques, c'est parfois et malheureusement du temps perdu pour beaucoup, même si je n'aime pas dire que ne pas faire le travail jusqu'au bout n'est pas le meilleur chemin...:|
imported_jassure
New Member
Et pour cause...
:wink:
Je connaissais ce point de détail et je vais même te l'argumenter :!: si,si...
Cela est notamment issu du système fiscal bien français qui pousse à la "délation" : le propriétaire est solidaire de son locataire si ce dernier ne paie pas sa taxe d'habitation. Pour s'exonérer, le propriétaire doit être en mesure de donner la nouvelle adresse de son locataire à l'administration fiscale ...et le faire :!: (ce qui n'est pas toujours possible d'où le côté non systématique que tu évoques...) :roll: :mrgreen:
Conformément aux articles 1686 et 1687 du C.G.I. Ci-après, le 1686 ou en ligne sur lien ( le 1687 concerne la taxe professionelle, non reproduit):
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/RechercheSimpleArticleCode?code=CGIMPO00.rcv&art=1686&indice=0
Article 1686
(Loi nº 89-936 du 29 décembre 1989 art. 29 I finances rectificative pour 1989 Journal Officiel du 30 décembre 1989)
Les propriétaires et, à leur place, les principaux locataires, doivent, un mois avant l'époque du déménagement de leurs locataires, se faire représenter par ces derniers les quittances de leur taxe d'habitation. Lorsque les locataires ne représentent pas ces quittances, les propriétaires ou principaux locataires sont tenus, sous leur responsabilité personnelle, de donner, dans le délai d'un mois, avis du déménagement au comptable du Trésor chargé du recouvrement des impôts directs.
Dans le cas de déménagement furtif, les propriétaires et, à leur place, les principaux locataires sont responsables des sommes dues au titre de la taxe d'habitation de leurs locataires s'ils n'ont pas, dans les trois mois, fait donner avis du déménagement au comptable du Trésor.
Dans tous les cas, et nonobstant toute déclaration de leur part, les propriétaires ou principaux locataires sont responsables de la taxe d'habitation des personnes logées par eux en garni
:roll: :-a4
:wink:
Je connaissais ce point de détail et je vais même te l'argumenter :!: si,si...
Cela est notamment issu du système fiscal bien français qui pousse à la "délation" : le propriétaire est solidaire de son locataire si ce dernier ne paie pas sa taxe d'habitation. Pour s'exonérer, le propriétaire doit être en mesure de donner la nouvelle adresse de son locataire à l'administration fiscale ...et le faire :!: (ce qui n'est pas toujours possible d'où le côté non systématique que tu évoques...) :roll: :mrgreen:
Conformément aux articles 1686 et 1687 du C.G.I. Ci-après, le 1686 ou en ligne sur lien ( le 1687 concerne la taxe professionelle, non reproduit):
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/RechercheSimpleArticleCode?code=CGIMPO00.rcv&art=1686&indice=0
Article 1686
(Loi nº 89-936 du 29 décembre 1989 art. 29 I finances rectificative pour 1989 Journal Officiel du 30 décembre 1989)
Les propriétaires et, à leur place, les principaux locataires, doivent, un mois avant l'époque du déménagement de leurs locataires, se faire représenter par ces derniers les quittances de leur taxe d'habitation. Lorsque les locataires ne représentent pas ces quittances, les propriétaires ou principaux locataires sont tenus, sous leur responsabilité personnelle, de donner, dans le délai d'un mois, avis du déménagement au comptable du Trésor chargé du recouvrement des impôts directs.
Dans le cas de déménagement furtif, les propriétaires et, à leur place, les principaux locataires sont responsables des sommes dues au titre de la taxe d'habitation de leurs locataires s'ils n'ont pas, dans les trois mois, fait donner avis du déménagement au comptable du Trésor.
Dans tous les cas, et nonobstant toute déclaration de leur part, les propriétaires ou principaux locataires sont responsables de la taxe d'habitation des personnes logées par eux en garni
:roll: :-a4
posteusefolle
New Member
merci pour les précisions, c'est bon à savoir, :mrgreen: (oui je suis locataire... :-a4 ), fichue taxe d'habitation... :evil:
bref, par contre moi je parlais des cas où les propriétaires prenaient en charge la TH, si si cela arrive, (ils ne sont pas malins... mais bon) d'après ce qu'on m'avait dit, si le propriétaire ne déclare pas au trésor les coordonnées du locataire, ben c'est pour sa pomme... j'ai déjà vu le cas, où une amie, locataire n'avait pas à payer sa TH, lorsqu'elle avait posé la question aux impôts, c'est cela qu'on lui avait dit... mais bon cela reste toujours à confirmer comme d'hab...
bref, par contre moi je parlais des cas où les propriétaires prenaient en charge la TH, si si cela arrive, (ils ne sont pas malins... mais bon) d'après ce qu'on m'avait dit, si le propriétaire ne déclare pas au trésor les coordonnées du locataire, ben c'est pour sa pomme... j'ai déjà vu le cas, où une amie, locataire n'avait pas à payer sa TH, lorsqu'elle avait posé la question aux impôts, c'est cela qu'on lui avait dit... mais bon cela reste toujours à confirmer comme d'hab...