Forum des BTS
gros problème de tva
- Auteur de la discussion pickouse
- Date de début
je vais mettre mon grain de sel à retardement car je rentre de vacances (bien méritées!)
bien sûr qu'il est normal que vous vous fassiez engueuler par le notaire : vous n'avez pas fait votre boulot correctement :
lors de la rentrée du mandat, vous auriez déjà dû faire cette ventilation car cela a des conséquences pour :
le vendeur : puisqu'il n'a pas le prix net vendeur mais le prix net vendeur pour la partie ancienne et le prix (- le différenciel de TVA entre TVA dûe sur la partie récente lors de la revente - TVA payée sur les matériaux achetés lors de la construction de son extension). Et le moins qu'on puisse dire c'est qu'un agent immobilier qui se respecte a un DEVOIR DE CONSEIL lors de la rentrée du mandat.
l'acquéreur : cela peut être un argument coup de pouce puisque les frais d'acquisition sur cette partie récente seront moindres pour lui que pour la partie ancienne....
j'ai lu beaucoup d'inepties dans les réponses précédentes : le lobby de la construction n'est pour rien dans la TVA (par contre, il est pour beaucoup dans la réforme de la PLUS VALUES ... à ne pas confondre)
ATTENTION : cette ventilation doit vous venir à l'esprit dés qu'une extension date de moins de cinq ans, garage, morceau de maison, piscine, étage, etc........
sans rancune...... :biggrin:
bien sûr qu'il est normal que vous vous fassiez engueuler par le notaire : vous n'avez pas fait votre boulot correctement :
lors de la rentrée du mandat, vous auriez déjà dû faire cette ventilation car cela a des conséquences pour :
le vendeur : puisqu'il n'a pas le prix net vendeur mais le prix net vendeur pour la partie ancienne et le prix (- le différenciel de TVA entre TVA dûe sur la partie récente lors de la revente - TVA payée sur les matériaux achetés lors de la construction de son extension). Et le moins qu'on puisse dire c'est qu'un agent immobilier qui se respecte a un DEVOIR DE CONSEIL lors de la rentrée du mandat.
l'acquéreur : cela peut être un argument coup de pouce puisque les frais d'acquisition sur cette partie récente seront moindres pour lui que pour la partie ancienne....
j'ai lu beaucoup d'inepties dans les réponses précédentes : le lobby de la construction n'est pour rien dans la TVA (par contre, il est pour beaucoup dans la réforme de la PLUS VALUES ... à ne pas confondre)
ATTENTION : cette ventilation doit vous venir à l'esprit dés qu'une extension date de moins de cinq ans, garage, morceau de maison, piscine, étage, etc........
sans rancune...... :biggrin:
il m'arrive de me demander si vous avez eu des cours :
- sur la TVA immo
- sur les renseignements à savoir quand vous rentrez un mandat.
(ce n'est pas un reproche pour les étudiants, mais dans certains cas plutôt pour certains contenus de cours)
Il se trouve que la réglementation fiscale prévoit que le redevable de la TVA immo, lors d'une vente d'une maison ou partie de maison de moins de cinq ans est le VENDEUR.
pour éviter qu'il ne paye DEUX FOIS cette TVA (puisque vous avez tous, plus ou moins vu qu'il l'avait payé quand il a acheté les matériaux), le calcul est le suivant :
on extrait la TVA du prix de vente :
par exemple dans votre cas, si on retient que ce morceau vaut 20 000 Euros, cela veut dire qu'il doit théoriquement 3 278 Euros de TVA : donc il devrait recevoir sur le prix non pas 20 000 mais uniquement 16 722 .... et si vous étiez vendeur, vous aimeriez le savoir quand vous vendez......
MAIS comme il a déjà payé de la TVA sur les matériaux, on va aller regarder facture par facture ce qu'il a payé comme TVA.
pour l'exemple, je vais supposer qu'il a payé 1700 Euros de TVA lors de l'achat des matériaux.
l'état va donc lui retenir sur la vente : 3 278 - 1 700 = 1 578 Euros (ATTENTION UNIQUEMENT S'IL A LES FACTURES ET PAS DE TICKETS DE CAISSE)
et il touchera sur cette partie : 20 000 - 1 578 .
cela n'a aucun rapport avec la plus values (qu'il ne paye pas si c'est sa résidence principale) mais attention, il peut arriver lors d'une résidence secondaire de moins de cinq ans par exemple, que le vendeur ait à payer :
- de la TVA
- et de la plus values
- sur la TVA immo
- sur les renseignements à savoir quand vous rentrez un mandat.
(ce n'est pas un reproche pour les étudiants, mais dans certains cas plutôt pour certains contenus de cours)
Il se trouve que la réglementation fiscale prévoit que le redevable de la TVA immo, lors d'une vente d'une maison ou partie de maison de moins de cinq ans est le VENDEUR.
pour éviter qu'il ne paye DEUX FOIS cette TVA (puisque vous avez tous, plus ou moins vu qu'il l'avait payé quand il a acheté les matériaux), le calcul est le suivant :
on extrait la TVA du prix de vente :
par exemple dans votre cas, si on retient que ce morceau vaut 20 000 Euros, cela veut dire qu'il doit théoriquement 3 278 Euros de TVA : donc il devrait recevoir sur le prix non pas 20 000 mais uniquement 16 722 .... et si vous étiez vendeur, vous aimeriez le savoir quand vous vendez......
MAIS comme il a déjà payé de la TVA sur les matériaux, on va aller regarder facture par facture ce qu'il a payé comme TVA.
pour l'exemple, je vais supposer qu'il a payé 1700 Euros de TVA lors de l'achat des matériaux.
l'état va donc lui retenir sur la vente : 3 278 - 1 700 = 1 578 Euros (ATTENTION UNIQUEMENT S'IL A LES FACTURES ET PAS DE TICKETS DE CAISSE)
et il touchera sur cette partie : 20 000 - 1 578 .
cela n'a aucun rapport avec la plus values (qu'il ne paye pas si c'est sa résidence principale) mais attention, il peut arriver lors d'une résidence secondaire de moins de cinq ans par exemple, que le vendeur ait à payer :
- de la TVA
- et de la plus values
topaziane
New Member
eh bien :blink:
je n'ai jamais vu ce genre de cas de figure en cours... ceci dit merci pour la précision, me coucherais moins bête, j'étais persuadée que cette ventilation devait être faite par le propriétaire avant toute mise en vente, nous sommes bien sûr là pour le conseiller et s'assurer que la travail a été fait, dans ce métier, rien ne doit nous échapper cela se confirme jour après jour :happy:
je n'ai jamais vu ce genre de cas de figure en cours... ceci dit merci pour la précision, me coucherais moins bête, j'étais persuadée que cette ventilation devait être faite par le propriétaire avant toute mise en vente, nous sommes bien sûr là pour le conseiller et s'assurer que la travail a été fait, dans ce métier, rien ne doit nous échapper cela se confirme jour après jour :happy:
si vous parlez des matériaux que j'ai cité, je disais effectivement que cela nous ne concernait pas, sinon je n'ai pas compris ce qui concerne le "lobby de la construction" :unsure:dobaimmo link=topic=33421.msg359309#msg359309 date=1157099287 a dit:
hello topaziane.
je suis assez étonnée que la majorité d'entre vous n'ayez pas vu cela en cours effectivement. d'autant qu'il arrive trés fréquement qu'on ait ce problème.
le vendeur n'est pas un professionnel de l'immobilier : il ignore donc totalement les incidences fiscales de sa vente. vous par contre, vous etes CENSE L'ETRE (!!!) : donc c'est à vous de le savoir, de l'appliquer et de leCONSEILLER au mieux quand on approche de trés prés le délai de cinq ans (il faut dans certains cas savoir reculer la date de vente... et donc le prévoir dés l'entrée du mandat) . Si cela vous parait trop complexe (trop de factures par exemple ou vous n'etes pas sûr de bien optimiser la différence de prix entre les deux parties, votre conseil devra être de l'envoyer vers son notaire avant la mise en vente afin qu'il puisse déterminer avec lui le prix, et non pas aprés la signature du compromis , ce qui est trop tard)
Mais la fiscalité immo est au programme et c'est suffisament complexe pour que vous ne puissiez pas la deviner si vous ne l'avez pas appris... et c'est utile dans la vie professionnelle courante (ou alors vous avez la veine de ne vendre que des biens anciens)
mais on en apprend tous , tous les jours, et c'est ce qui rend un domaine d'activité trés vivant. et en immo, on est gaté....
je suis assez étonnée que la majorité d'entre vous n'ayez pas vu cela en cours effectivement. d'autant qu'il arrive trés fréquement qu'on ait ce problème.
le vendeur n'est pas un professionnel de l'immobilier : il ignore donc totalement les incidences fiscales de sa vente. vous par contre, vous etes CENSE L'ETRE (!!!) : donc c'est à vous de le savoir, de l'appliquer et de leCONSEILLER au mieux quand on approche de trés prés le délai de cinq ans (il faut dans certains cas savoir reculer la date de vente... et donc le prévoir dés l'entrée du mandat) . Si cela vous parait trop complexe (trop de factures par exemple ou vous n'etes pas sûr de bien optimiser la différence de prix entre les deux parties, votre conseil devra être de l'envoyer vers son notaire avant la mise en vente afin qu'il puisse déterminer avec lui le prix, et non pas aprés la signature du compromis , ce qui est trop tard)
Mais la fiscalité immo est au programme et c'est suffisament complexe pour que vous ne puissiez pas la deviner si vous ne l'avez pas appris... et c'est utile dans la vie professionnelle courante (ou alors vous avez la veine de ne vendre que des biens anciens)
mais on en apprend tous , tous les jours, et c'est ce qui rend un domaine d'activité trés vivant. et en immo, on est gaté....
je te rassure : quand je fais de la formation continue chez les agents immobiliers, il y en a qui coincent, même aprés une dizaine d'années d'expérience......
l'important est de retenir qu'il y a un truc bizarre dans ce cas de figure (partie de moins de cinq ans) et si on n'est pas sur de soi pour faire facilement la ventilation (car on a une petite marge de manoeuvre pour que le vendeur ait le moins de tva à payer possible et cela peut être un peu subtile) on conseille au client de voir son notaire. mais au moins on le CONSEILLE......
l'important est de retenir qu'il y a un truc bizarre dans ce cas de figure (partie de moins de cinq ans) et si on n'est pas sur de soi pour faire facilement la ventilation (car on a une petite marge de manoeuvre pour que le vendeur ait le moins de tva à payer possible et cela peut être un peu subtile) on conseille au client de voir son notaire. mais au moins on le CONSEILLE......
pseudopasencorepris
New Member
dobaimmo link=topic=33421.msg359396#msg359396 date=1157104394 a dit:
et bien non monsieur pour ma part je n'ai jamais fait de TVA ou autres defiscalisation...C'est pourquoi je me suis planté au BTS...enfin maintenant j'ai plus que a chercher de bons cours, pour me rebondir en mai.
pseudopasencorepris
New Member
dobaimmo link=topic=33421.msg359840#msg359840 date=1157129556 a dit:
je le sais mais bon je pensais sincerement que vous etiez un homme...Autant pour moi et encore desolé.. :blush:
Bonjour DOBA,
La forme après les vacances à priori !!!
Entièrement d'accord mais je vous rassure on le voit en cours, le problème après c'est la mise en application en entreprise car effectivement beaucoup d'agents immobiliers ne connaissent pas ce mécanisme.
Ce que je conseille à la prise de mandat c'est d'en informer le vendeur, le mentionner sur le mandat (pour éviter le "vous ne me l'avez pas dit" et diminuer les honoraires d'autant le jour de la signature de l'acte) d'en informer PAR COURRIER le notaire rédacteur de l'acte pour qu'il fasse la ventilation le plus rapidement possible et cela pour deux raisons :
les stagiaires en alternance sont trés rapidement confrontés à la prise de mandat et ils ne peuvent "ingérer" deux ans de programme en deux mois et d'autre part le client vendeur ne donne pas toujours les informations précises sur les factures de travaux etc au négociateur alors qu'il se "sent" obliger de le faire chez le notaire, de plus après il engage sa responsabilité
Le devoir de conseil entièrement d'accord c'est la base..
A+
La forme après les vacances à priori !!!
Entièrement d'accord mais je vous rassure on le voit en cours, le problème après c'est la mise en application en entreprise car effectivement beaucoup d'agents immobiliers ne connaissent pas ce mécanisme.
Ce que je conseille à la prise de mandat c'est d'en informer le vendeur, le mentionner sur le mandat (pour éviter le "vous ne me l'avez pas dit" et diminuer les honoraires d'autant le jour de la signature de l'acte) d'en informer PAR COURRIER le notaire rédacteur de l'acte pour qu'il fasse la ventilation le plus rapidement possible et cela pour deux raisons :
les stagiaires en alternance sont trés rapidement confrontés à la prise de mandat et ils ne peuvent "ingérer" deux ans de programme en deux mois et d'autre part le client vendeur ne donne pas toujours les informations précises sur les factures de travaux etc au négociateur alors qu'il se "sent" obliger de le faire chez le notaire, de plus après il engage sa responsabilité
Le devoir de conseil entièrement d'accord c'est la base..
A+
on est d'accord MG, mais on doit être deux dinosaures :chessy:
la TVA immo est enseignée dans la plupart des cas par ceux qui ont en charge la comptabilité pure. et même s'ils expliquent le mécanisme, ils ne mettent pas l'accent sur l'utilisation malheureusement trés courante de ce système (puisqu'ils ne le connaissent pas dans la réalité quotidienne)
en alternance, c'est quand même plus facile de frotter nos étudiants au quotidien, mais en initial c'est de la théorie à haute dose. j'ai discuté avec un prof de droit immo en initial cet été : prof de droit général d'abord à qui on avait fait faire le droit immo : c'était édifiant..et malheureusement totalement indigeste.
on est d'accord sur le boulot à faire à la prise de mandat et bien sûr sur le conseil d'aller voir son notaire à ce moment là pour le calcul (mais on peut espérer que nos petits poissons vont devenir grands et qu'ils pourront le faire seuls dans quelques années)
Bonne rentrée :biggrin:
la TVA immo est enseignée dans la plupart des cas par ceux qui ont en charge la comptabilité pure. et même s'ils expliquent le mécanisme, ils ne mettent pas l'accent sur l'utilisation malheureusement trés courante de ce système (puisqu'ils ne le connaissent pas dans la réalité quotidienne)
en alternance, c'est quand même plus facile de frotter nos étudiants au quotidien, mais en initial c'est de la théorie à haute dose. j'ai discuté avec un prof de droit immo en initial cet été : prof de droit général d'abord à qui on avait fait faire le droit immo : c'était édifiant..et malheureusement totalement indigeste.
on est d'accord sur le boulot à faire à la prise de mandat et bien sûr sur le conseil d'aller voir son notaire à ce moment là pour le calcul (mais on peut espérer que nos petits poissons vont devenir grands et qu'ils pourront le faire seuls dans quelques années)
Bonne rentrée :biggrin:
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